Mucha gente sigue buscando «RD 88/2013» cuando quiere saber qué hay que hacer en el mantenimiento de un ascensor. Ese real decreto aprobó en 2013 la Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 «Ascensores», pero ya no está en vigor. Esta guía resume qué norma se aplica hoy, qué obligaciones tiene cada parte y qué cambia en el día a día de una empresa conservadora.
El RD 88/2013 está derogado: qué norma se aplica hoy
El Real Decreto 355/2024, de 2 de abril (BOE núm. 91, de 13 de abril de 2024) aprobó una nueva ITC AEM 1 «Ascensores». Entró en vigor el 1 de julio de 2024 (disposición final quinta) y, en su disposición derogatoria única, derogó expresamente el RD 88/2013 y el RD 57/2005 sobre seguridad del parque de ascensores existente.
Después se ha modificado tres veces: el RD 164/2025, el RD 485/2025 y el RD 770/2025. El texto consolidado del BOE recoge la última modificación con fecha de 3 de septiembre de 2025.
Lo esencial para una conservadora:
- Ascensores ya registrados: mantienen las reglas de diseño con las que se instalaron, pero el mantenimiento, las inspecciones y las modificaciones se rigen por la nueva ITC. Además, deben incorporar las medidas mínimas de seguridad del anexo VII en los plazos que fija (disposición transitoria primera y disposición adicional cuarta).
- Empresas ya habilitadas: siguen trabajando sin presentar una nueva declaración responsable, pero el resto de requisitos les aplica desde el 1 de julio de 2024 (disposición transitoria tercera).
- Personal: quien ya estaba cualificado como conservador mantiene la cualificación (disposición transitoria cuarta).
Qué ha cambiado respecto a la ITC de 2013
| Aspecto | RD 88/2013 (derogado) | ITC AEM 1 del RD 355/2024 |
|---|---|---|
| Revisiones preventivas | Mensual; cada seis semanas en residenciales de hasta seis paradas y de uso público de hasta cuatro, con menos de 20 años; cada cuatro meses en unifamiliares y ascensores de máquinas | Mensual, con 20 a 45 días entre visitas; cada cuatro meses solo en los supuestos del art. 5.4.a. Desaparece el plazo de seis semanas |
| Plan de mantenimiento | No se exigía como tal | Obligatorio para cada ascensor, según la norma UNE 58720 (art. 5.3) |
| Boletín de cada actuación | «Datos fundamentales» de la actuación | Contenido mínimo, modelo del anexo V y entrega en 10 días (art. 5.5) |
| Aviso de la próxima inspección | Dos meses de antelación | Tres meses de antelación y, si vence sin inspección, fuera de servicio (arts. 7.6 y 7.7) |
| Seguro de responsabilidad civil | Mínimo 300.000 € por accidente | Mínimo 600.000 € por accidente (art. 6.9.d) |
Obligaciones del titular del ascensor
El titular es el propietario o, en su caso, el arrendatario (art. 2.x). Según el artículo 4, debe:
- Tener contratado el mantenimiento con una empresa conservadora habilitada mientras el ascensor esté en uso. Al cambiar de empresa, entrega a la nueva el registro de mantenimiento de la saliente.
- Pedir que se ponga fuera de servicio el ascensor si sabe que no es seguro, mediante comunicación fidedigna.
- Avisar a la conservadora de inmediato si hay un accidente, y en un máximo de 24 horas si detecta una anomalía de funcionamiento.
- Ejecutar las reparaciones que la conservadora le comunique por escrito, en el plazo que esta fije según el riesgo. Si no lo hace, debe pedir que el ascensor quede fuera de servicio.
- Contratar la inspección periódica, que nunca puede contratar la empresa conservadora, y encargar la corrección de los defectos que señale el organismo de control.
- Conservar la documentación: registro de puesta en servicio, declaración de conformidad, ficha técnica, manual de funcionamiento, registro de mantenimiento, contrato y certificados de inspección.
Si el ascensor ha estado parado más de tres meses, antes de volver a usarlo hay que hacer una revisión con el alcance de la revisión anual de la UNE 58720 (art. 4.7).
Obligaciones de la empresa conservadora
El artículo 7 enumera obligaciones que deben constar en el contrato de mantenimiento. Las que más afectan a la operativa diaria son:
- Mantener el ascensor en las condiciones de seguridad de su puesta en servicio, más las que exijan normas posteriores (7.1).
- Comunicar por escrito al titular qué elementos hay que reparar o sustituir (7.3), y poner el ascensor fuera de servicio si hay riesgo grave e inminente (7.5).
- Garantizar durante dos años la corrección de deficiencias por mala ejecución de sus trabajos (7.4).
- Comunicar a la comunidad autónoma, en un máximo de 30 días, las altas y bajas de contratos (7.10).
- Al asumir un ascensor, presentar una inspección periódica hecha como máximo 30 días antes de firmar el contrato (7.11).
- Subcontratar solo con otra conservadora, solo una parte de la cartera y con autorización escrita del titular (7.14).
- Al terminar el contrato, entregar los códigos de acceso a la maniobra y dejar la comunicación bidireccional en las condiciones con las que se puso en el mercado (7.17 y 7.18).
Para ejercer hace falta, como mínimo, una persona técnica titulada universitaria competente (la responsable técnica) y una persona conservadora. Puede ser la misma si cumple ambos requisitos (art. 6.9.b).
Revisiones de mantenimiento: periodicidad
Las revisiones presenciales de mantenimiento preventivo se hacen, como mínimo, con esta frecuencia (art. 5.4):
| Tipo de ascensor | Periodicidad mínima |
|---|---|
| Viviendas unifamiliares, y ascensores puestos en servicio con declaración CE/UE de máquinas (RD 1644/2008 o Reglamento (UE) 2023/1230) instalados en edificios de viviendas de hasta tres paradas que no puedan servir a más de 20 viviendas | Cada cuatro meses |
| Todos los demás | Cada mes, sin que pasen menos de 20 ni más de 45 días entre revisiones |
Las comprobaciones mínimas de cada revisión son las de la norma UNE 58720 (art. 5.2). Además, cada ascensor debe tener un plan de mantenimiento actualizado según esa norma. El plan recoge las actuaciones mínimas, las del fabricante y las que la empresa considere necesarias, el tiempo estimado y el personal previsto, con especial atención a los trabajos en el hueco o en el techo de la cabina (art. 5.3). La disposición adicional sexta dio un año desde la entrada en vigor para tenerlo, así que ese plazo ya ha vencido.
Boletín y registro de mantenimiento
El boletín de cada actuación
Tras cada actuación, la conservadora entrega al titular un boletín en un máximo de diez días (art. 5.5.a). Debe incluir como mínimo:
- la fecha y las horas de inicio y fin;
- la identificación de la empresa y del conservador;
- el número RAE, el número de serie y la dirección del ascensor;
- los trabajos y comprobaciones hechos según el plan, con lo que indica la UNE 58720 para cada comprobación;
- la firma del conservador.
El boletín debe poder relacionarse con el plan de mantenimiento y con su entrega al titular. Va en papel, salvo que el titular acepte recibirlo por vía electrónica.
El registro (lo que se sigue llamando «libro»)
La ITC habla de registro de mantenimiento: el historial del ascensor a lo largo de su vida útil (art. 2.z). Incluye como mínimo boletines, incidencias y averías, accidentes, reparaciones y cambios de piezas, componentes de seguridad con su tipo y número de serie o lote, modificaciones e inspecciones.
Los boletines se conservan hasta la primera inspección periódica favorable, y después entre dos inspecciones favorables. En todo caso hay que guardar los doce meses anteriores a la última inspección, junto con los acuses de recibo del titular (art. 5.5.b).
Averías, personas atrapadas y accidentes
- Avería: cualquier suceso que interrumpa el servicio y necesite a la conservadora para volver a funcionar. Se excluye el corte de suministro eléctrico. También cuenta como avería una reparación que deje el ascensor parado más de 12 horas (art. 2.af).
- Plazos de respuesta: un máximo de 24 horas si el ascensor está parado sin atrapamiento, y de manera inmediata si hay personas o animales atrapados, un accidente o una urgencia similar (art. 7.2). El rescate forma parte del mantenimiento y la ITC dice expresamente que no se puede separar de él (art. 2.y).
- Incidentes como un atrapamiento o un fallo de nivelación: si la reparación no puede hacerse en el momento, el ascensor queda fuera de servicio. Antes de volver a ponerlo en marcha, la conservadora entrega al titular un informe con la causa y la reparación (art. 13.2).
- Accidentes con daños: la conservadora avisa a la comunidad autónoma en un máximo de 24 horas y mantiene el ascensor fuera de servicio hasta recibir instrucciones (art. 7.8). Si hubo daños a personas, a animales o al propio aparato, antes de volver a usarlo hace falta una inspección favorable sin defectos de un organismo de control distinto del de la última inspección periódica (art. 13.1).
Cómo lo resuelve Elevaly
Elevaly genera el libro de mantenimiento de cada ascensor a partir de los partes del técnico (visitas, reparaciones y OCA), sin pasarlo a mano. Los técnicos trabajan con una app de técnicos instalable que funciona sin cobertura y recoge foto y firma del cliente. Los avisos se gestionan 24 horas con técnico de guardia, con hora exacta de cada intervención. Las inspecciones OCA se controlan por aparato.
Contenido informativo revisado el 22/10/2026. No sustituye el asesoramiento de un profesional ni el texto oficial de la norma.
Fuentes
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